哪些因素会影响到房屋价格呢?先说一个整体的思路,在各个因素中

简介: 哪些因素会影响到房屋价格呢?先说一个整体的思路,在各个因素中,如果我们做为业主的心态,肯定是尽量找自己房子的优势,先聊聊哪些会是你房子的优势:楼层:板楼最好的楼

什么是小区价格?其实,房子的价格可以说是由两部分价格影响的,一部分价格我们可以称其为小区价格,即你房子所在小区带来的附加值,比如说近地铁、临公园、有学区等,这个只要是这个小区的房源,基本上都会有享受到这个价值。

而小区的价格,是一个基准线,在这个基础上,再去关注房屋的价格。

小区价格决定了房源价格的大的范围,比如说你所在的小区是个高档小区,均价在5-8万,你非得卖12万,那就难了,而小区价格,是一个更为复杂的事情,且我们作为单个购房人来说,无法控制。

而房屋的价格,是在小区价格基础上的细节调整。

比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型,那有可能价格就是会高一些。

哪些因素会影响到房屋价格呢?先说一个整体的思路,在各个因素中,如果我们做为业主的心态,肯定是尽量找自己房子的优势,先聊聊哪些会是你房子的优势:楼层:板楼最好的楼层是在中间层,比如说6层的板楼,比较明确的是金三银四,即3层是最好的,其次是4层,而一层和顶层,是公认的价格会略微低一些的(有自建或者露台的另说,那个价格的增加,不是因为楼层的原因,而是增加了配套);而如果是高楼层的话,以开发商定价的原则来说,从次顶层向下,逐层的价格降低。

而其次的话,大家更喜欢朝向多的,比如说房子能有东、南、西三个朝向都有,那么你的采光时间要长,也会有吸引力。

得房率:房子买来是要用的,而同样是买了80平,一个使用面积70平米,和一个使用面积65平,肯定第一个更有竞争力;而得房率这个指标,对客户来说,没有太直观的感觉,只能感觉到这个房子空间大不大,而如果你能用准确的数字说明一下的话,会更有说服力。

户型方正、无浪费面积:针对户型,中国人讲究方正,如果方正的房子,会比不方正的要好卖很多。

而有的户型,在进门有一个很长的通道,而这部分是无法利用的,就会造成有面积但是不实用的情况。

装修:对于很多房子来说,是一个四舍五入的概念,就是说如果你的房子装修一般,那么跟没有装修是一样的,因为客户在购买完之后需要重新装修,所以对很多简装的房子,相当于没有装修;而如果你的装修保持的不错,还可以继续沿用,那么你的装修,才会产生溢价;而如果是近一两年的装修,那么对于客户来说,既节省了装修的费用和精力,也节省了装修后空置的时间,客户可以提前入住,而且因为居住了一段时间,装修材料的环保性上,会更加放心,这些,都会对房价产生正向的贡献。

楼前后的景观:很多小区里,有楼王位置、楼王户型的说法,而这其中,楼王位置一般都是在小区的中心位置,前后有花园的。

临街临地铁:而如果你的房子临街,那么这个可能是你房源的一个减分项,因为会有噪音的污染。

而距离地铁,走路在5-10分钟内的路程,是最好的距离,因为这个距离既不算远,又不会受到地铁运行的影响(距离地铁过近的房子,在地铁通行时,低楼层会感觉到略微的震动)。

额外的附属:比如说一层带花园、顶层带露台等,这部分很多时候不是写在房本上的,但是因为是你个人可以享受的,所以,也会对房屋产生溢价。

房源时,小区内房源会分成两种情况:我这个户型是独一份的,没有其他人销售,那么恭喜你,你定价的自由度可以更高一些了,因为没有房源会跟你形成直接的对比。

而只要你的房源价格不是太离谱,你就有可能成交;这个户型的房源,或者是类似户型(反户型,相似户型)还有其他在售房源,那么你就需要关注相似房源的挂牌情况。

一般情况下,你房源的如果一个小区内,同样户型的两套房源,如果其他因素完全一样(不考虑楼层朝向等因素)一套挂500,一套挂450万,那么你会选择哪套房源呢?我想,任何人都会优先选择450万的房源吧。

所以,如果你的房源是价格高的那套,那么要想销售掉,那么肯定先销售掉的是同户型那套低价的房源。

定价低就好卖么?虽然卖的是到手价,但是你定价时,要考虑客户的到手价:如果跟你说一个房子售价500万,只凭这个信息你是不知道价格高低的。

而如果我告诉他同小区的跟他户型的房子,成交价才450万,你马上会觉得这个房子可能贵了;而如果我告诉你成交的那套房子,虽然成交价格是450万,可是有100万的税费,而这套房子,基本没有税费,(现在税费比较高一些,比如说一个满五年唯一的房子,和一个满五年不唯一的商品房,税费会差出一个差额20%的个税)那你可能马上又会觉得这个房子的价格是低的。

如果你的报价是高于市场价值的,那么你需要等市场上低价的房源消化完毕后,才会到销售到你的房源;如果你的报价是跟市场价值相当的,那么你会成为很多人选择的备选方案之一;而如果你的报价是低于市场价格的,那么你的成交周期,会非常快,因为你的房子会成为很多客户的首选。


以上是文章"

哪些因素会影响到房屋价格呢?先说一个整体的思路,在各个因素中

"的内容,欢迎阅读裹缕时尚健康网的其它文章